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家賃滞納が発生した時の賃料回収はどうすればよい?

家賃滞納が発生した時の賃料回収はどうすればよい?

家賃が滞納された場合、オーナーは滞納分の家賃を回収しなければなりません。入居者がうっかりしていて家賃を支払うのを忘れていた場合のように、一時的な滞納であれば、それほど家賃の回収に手間はかかりません。しかし、家賃の滞納が数か月に及ぶような場合には、オーナーにかかる経済的な損害と回収にかかる手間は、大きなものとなります。

もし、家賃の滞納が発生してしまった場合は、どのように賃料を回収すればよいのでしょうか。今回は、滞納された家賃の回収方法についてご紹介します。

目次

滞納家賃を回収するために必要な手続き

滞納された家賃を回収するためには、以下のような手続きが必要になります。時間が経てば経つほど家賃の回収は難しくなってしまうため、早めの対応が大切です。

・入居者への連絡

家賃が期日までに支払われない場合は、まずは入居者に電話やメール、直接訪問をして連絡をとります。家賃が未払いであることを伝え、支払いをするように求めます。

・連帯保証人への連絡

入居者と連絡がつかない場合や入居者が家賃の支払いに応じない場合には、連帯保証人へ連絡します。入居者が家賃を滞納していること、滞納分の家賃を支払ってほしい旨を伝えます。

・内容証明郵便による督促状の送付

入居者・連帯保証人に連絡をしても滞納家賃が支払われない場合には、請求額や支払期限、入金先を明記したうえで督促状を送付します。

・裁判手続き

督促を重ねても滞納家賃が入金されない場合には、家賃の支払いを求める裁判の準備が必要となります。

・強制執行

裁判で勝訴しても、滞納家賃が支払われない場合は強制執行の申し立てをします。入居者の財産を差し押さえて、強制的に滞納家賃を回収する手続きです。

裁判で滞納家賃を回収する3つの方法

滞納家賃を回収するためには、まず入居者に滞納分の家賃の支払いを求め、応じないような場合には裁判に発展します。滞納された家賃を回収するための裁判制度には、3つの方法があります。

①支払督促を利用した家賃の回収

支払督促とは、裁判所から入居者宛に文書で督促をしてもらう制度です。申立書の郵送やオンラインによる申し立てが可能なため、手軽に法的手段で家賃の支払いを求めることができます。入居者が支払督促に対して異議申し立てを行わない場合には、強制執行を申し立てることで入居者の財産などを差し押さえ、強制的に滞納分の家賃を回収します。ただし、支払督促で求めることができるのは滞納家賃の支払いのみで、立ち退きを請求することはできません。

支払督促のメリットとデメリット

支払督促は、通常裁判よりも簡易的な方法で申し立てをすることができ、裁判所に納める訴訟費用や弁護士費用を抑えられるというメリットがあります。

しかし、入居者が異議を申し立てた場合には、通常裁判に移行しなければなりません。オーナーの度重なる督促にも応じなかった入居者が、支払督促にすぐに応じるケースは少なく、多くの場合は異議申し立てが行われます。また、相手に滞納家賃を回収できるだけの財産がなかった場合には、支払督促を行っても意味がありません。そのため、滞納家賃の回収を目的に支払督促を申し立てるケースは、それほど多くないのが現状です。

②少額訴訟を利用した家賃の回収

少額訴訟とは、60万円以下の請求の場合に利用できる制度です。少額訴訟では、原則として1回の口頭弁論期日で審理を完了させるため、その日のうちに判決が言い渡されます。
裁判で勝訴し、入居者に支払いを命じる判決が出たにも関わらず入居者が支払いに応じなかった場合は、強制執行の申し立てを行い、入居者の財産を差し押さえることで強制的に滞納家賃を回収することができます。ただし、支払督促と同様に少額訴訟で請求できるのは滞納家賃の支払いのみで、立ち退きを請求することはできません。また、相手が異議を申し立てれば通常裁判での審理が行われます。

少額訴訟のメリットとデメリット

少額訴訟では、1回の裁判で判決が出るため通常の訴訟に比べて、比較的短い期間で裁判を終えることができます。また、手続きが簡単なために弁護士に依頼する必要もないため、訴訟費用も安く抑えられる点もメリットです。

しかし、少額訴訟では判決に不服がある場合でも控訴することができません。また、少額訴訟では入居者の主張が認められ、一括払いではなく分割払いでの支払いが認められたりするケースもあり、途中で支払いが途絶えると全額を回収できない可能性があります。

③通常訴訟を利用して回収する

通常訴訟では、法廷で双方の主張を述べ、証拠を調べることなどにより、裁判官が判決を言い渡します。支払督促や少額訴訟で請求できるのは、滞納家賃の支払いのみでしたが、通常訴訟では入居者の立ち退きも請求することができます。したがって、家賃を滞納しているにも関わらず入居者が物件に居座っているような状態の時は、通常訴訟が有効な手段となります。

裁判で勝訴した後、期日までに入居者が家賃を支払わなかったり、立ち退きを行わなかった場合には、強制執行の申し出を行うことができます。強制執行では、入居者の財産を差し押さえるほか、入居者の所有物を運び出し、強制的に退去させることが可能となります。

通常訴訟のメリットとデメリット

通常訴訟のメリットは、前述のとおり滞納家賃の支払いだけでなく、立ち退きも同時に請求できる点にあります。また、第一審の判決に不服がある場合には、第一審判決の変更を求めて控訴することも可能です。

しかし、通常訴訟は裁判の期間も長くなり、必要な費用も高額になります。主張を裏付ける証拠を整理し、弁護士と相談しながら手続きを進めるため、オーナー側には多大な労力が求められます。また、強制退去を実行する場合にも裁判所の執行官に支払う費用や荷物を運び出す業者の費用などもオーナーが支払うこととなるため、多額の費用が必要になります。

家賃保証会社は家賃滞納に備える最大のリスクヘッジ

家賃滞納時に入居者が家賃の支払いに応じない場合には、前項でご説明した法的手続きを用いて家賃の回収を行います。しかし、支払督促や少額訴訟では、確実に家賃を回収できるとは限りません。一方、確実性の高い通常訴訟では、煩雑な手続きと高額な費用がかかるなどオーナー側に大きな負担がのしかかります。賃貸経営を行っている以上、どんなに入居者審査を厳しく行ったとしても家賃の滞納リスクをゼロにすることはできません。そこで、家賃保証会社の利用が役立ちます。家賃滞納リスクを限りなくゼロに近づけることができるでしょう。

家賃保証会社とは、入居者が家賃を滞納した場合に滞納分の家賃を保証してくれる会社です。万が一、入居者が家賃を滞納しても、オーナーの元には家賃保証会社から家賃が支払われます。また、滞納分の家賃の回収についても家賃保証会社が代行するため、オーナーが督促を行う必要はありません。シビアなお金の話しをしなくてよくなるため、精神的な負担も減らせます。

つまり家賃保証サービスは、家賃滞納によって生じるリスクを一括してサポートしてくれる、オーナーにとって心強いサービスです。しかも、利用料は入居者負担となるためオーナーが費用を負担することはありません。家賃保証会社の利用こそ、賃貸経営時の大きなリスクを対処できる最大のリスクヘッジです。

まとめ

家賃保証会社は滞納家賃の保証をし、さらに家賃の回収も代行するなど、滞納トラブルを一貫してサポートしています。入居者の家賃滞納は、いつ発生するのか誰にも予測できることではありません。安定した賃貸経営を送るためにも、家賃滞納時に備えて家賃保証会社の利用を検討してみてはいかがでしょうか。

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