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安定経営のために家賃保証が必要な理由とは

賃貸物件を貸し出す時は、入居者が毎月所定の家賃を支払うことを前提とし、賃貸借契約を結んでいます。しかし、何らかの事由で家賃の支払いが滞ってしまうというリスクが生じる可能性もあります。物件を貸しているにも関わらず家賃が支払われないということは、物件のオーナーや不動産管理会社にとって大きなダメージとなります。

そこで、賃貸借契約を結ぶ時には、家賃の滞納が生じた場合にその家賃を肩代わりして支払う「連帯保証人」を立てることが一般的となっていました。最近では、連帯保証人を立てる契約ではなく、「家賃保証会社」を利用した契約形態が増えています。

今回は、家賃保証会社のサービスの概要とその必要性について詳しくご説明します。

家賃保証制度とはどんな制度？

家賃保証会社が提供している家賃保証制度とは、どのようなものなのでしょうか。また、従来の賃貸借契約の際に必要だった連帯保証人との違いについてもご紹介します。

家賃保証制度とは

家賃保証とは、入居者が何らかの理由で家賃の支払いができなくなった場合に家賃保証会社が入居者に代わって、家賃の立て替え払いをする制度です。オーナーや不動産管理会社にとっては、決まった期間中は確実に家賃を回収できるという安心感があり、入居者にとっては連帯保証人を立てなくても賃貸物件に入居できるというメリットがあります。

連帯保証人制度の問題点

入居者が物件に入居する際には、入居審査が行われます。入居審査では、入居者が安定した収入を得ており、毎月の家賃を滞納することなく支払う能力があるかについて審査が行われます。この際、入居者の家賃支払い能力に問題がない場合でも、家賃の未払いが発生した際に家賃を代わりに支払う連帯保証人が立てられないと、入居審査に通るのは難しくなります。

連帯保証人は、滞納時の家賃を支払えるだけの能力がある人でなければ認められないことも多いです。現状では、親が高齢のためにすでにリタイアしていて収入がないケースや、外国人であることが理由で日本国内に連帯保証人を見つけることが難しいケースなどが発生しています。そして、入居者側には賃貸物件に入居しにくいという問題、不動産会社やオーナー側には入居者を獲得する機会を逸しているという問題が生じます。

家賃保証制度とそのメリット

家賃保証制度は、連帯保証人の代わりに家賃保証会社が家賃の保証を行うサービスです。家賃保証サービスを利用する場合には、入居者が家賃保証会社に保証料を支払う必要があるものの、多くの場合では連帯保証人を立てる必要がありません。

また、不動産会社や不動産オーナーにとっては、家賃保証サービスでは家賃の保証だけでなく、残置物の処理費用や原状回復費用、建物明渡訴訟費用まで保証するなど、連帯保証人と比較して広い範囲の債務を保証してもらえるというメリットがあります。

法改正によって必要性が増した家賃保証制度

近年、家賃保証制度の必要性は高まる傾向にあります。その背景には2020年に改正された民法の影響があります。民法では、賃貸借契約の連帯保証人制度について改正が行われました。

民法の改正と連帯保証人制度

これまで、賃貸借契約を行う際に連帯保証人は、保証すべき額がどのくらいかわからないまま契約を結んでいました。そのため、家賃の滞納額が想定以上に高額に上った場合でも連帯保証人はその全額を支払う義務があったのです。このような債務額が特定されていない状態の保証契約は「根保証契約」と呼ばれており、2020年の法改正では、上限額の定めがない個人の根保証契約は無効となることが定められました。したがって、賃貸借契約の際に連帯保証人を立てる際も、貸主であるオーナーと連帯保証人の間で保証の限度額を定める必要があり、連帯保証人は限度額の範囲内についてのみ責任を負うこととなったのです。

例えば、保証限度額を100万円と決めた場合には、たとえ100万円以上の損失があった場合でも、連帯保証人は100万円までしか責任を負う必要がないということになります。保証限度額については、連帯保証人と貸主の契約書にその額を明記する決まりです。

家賃保証会社の必要性

連帯保証人の保証限度額の上限が定められたことによって、オーナー側には次のようなデメリットが生じる可能性があります。

・家賃滞納などの損失に備えて、あまりに高い連帯保証額を設定してしまうと入居者に敬遠されてしまう。
・上限額を低く設定すると、万が一の事態に保証額が不足し、債務額に届かなくなってしまう可能性がある。

そこで、家賃保証会社を利用すると、上記のようなデメリットを避けることができ、家賃滞納時には確実に家賃を保証してもらえます。そのため、連帯保証人を立てることよりも手軽に家賃滞納リスクに備えることができる、家賃保証会社の必要性が高まっているのです。

事業用家賃保証の重要性と現在の利用実態

今回の民法の改正では、連帯保証人の保証額に上限を設定することが義務付けられました。さらに、テナント料の債務も含め、事業のための債務を連帯保証人に依頼する際には、連帯保証人に財務状況等の情報提供を対応する義務も新たに加えられています。

事業用テナントでの家賃保証はなぜ必要？

個人の住居として賃貸借契約を結ぶのではなく、事業を行うために賃貸借契約を結ぶ際の連帯保証人は、事業のための債務について責任を負うこととなります。この場合は、テナント主である賃借人は、連帯保証人に対して自らの収支や財産の状況、主債務以外の債務の金額や履行状況等に関する情報を開示しなければならないのです。

これまでは「迷惑をかけることはないから、お願いします」と軽い気持ちで連帯保証人を依頼していた場合でも、財務状況やその他の債務金額に至るまでの情報を開示しなければならなくなると、簡単には連帯保証人の依頼をすることは難しくなってきます。そのため、テナント側からも連帯保証人を付けずに家賃保証会社を利用できる物件のニーズが高まっているのです。

2020年4月の民法改正以降、家賃保証サービスを利用するテナントが急増

USEN提供しているテナント家賃保証サービスは、特定の業種にとどまらず、幅広い業種の多くのテナントにご利用いただいています。特に2020年4月の民法改正以降に利用者数は急増しています。

連帯保証人よりも保証のカバー範囲が広いことに加え、テナント物件紹介の際に民法改正に伴う連帯保証人制度の変更についての説明を行う負担から解放されることもあり、不動産会社も積極的に家賃保証サービスを活用しています。

まとめ

家賃保証サービスとは、入居者が家賃を滞納した場合に入居者に代わって家賃の支払いを行うサービスです。そして、連帯保証人が背負う債務の限度額を定めることが義務付けられたことにより、限度額以上の債務が発生するリスクをカバーするために家賃保証会社の需要が高まっています。

特に事業用テナントの連帯保証人を立てる場合には、連帯保証人へテナント財務状況や債務状況を開示する必要があることなどから、連帯保証人を立てずに家賃保証会社を利用するケースが急増しています。

安定した賃貸経営を実現するためには、家賃滞納などのリスクを広くカバーできる家賃保証サービスは非常に有効なサービスです。この機会に、家賃保証サービスのご利用をご検討ください。